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    大悅城:凈利潤跌六成,戰投面臨浮虧

    覽富財經網  2020-11-17 11:46:00  閱讀量:2.5萬

    經過三個季度的努力,大悅城(000031.SZ)仍未擺脫凈利潤大幅下滑的尷尬情形。而更為尷尬的是,當初對入股大悅城而信心滿滿的太平人壽和工銀瑞信,卻因其股價不爭氣而不得不承受較大幅度的浮虧。

    凈利潤大幅下降

    今年前三季度,大悅城凈利潤仍然大幅下降,跌幅超過六成。

    日前,大悅城發布三季報。數據顯示,前三季度實現營收178億,同比下降20.3%;歸母凈利7.6億,同比下降67.7%。

    相較今年上半年,大悅城業績略有起色。半年報數據顯示,上半年營收122億,同減33%;歸母凈利潤5.7億,同減70%。通過對比發現,不管是營收還是歸母凈利潤,今年第三季度雖然仍表現為負增長,但幅度分別收窄12.7個百分點和2.3個百分點。

    華泰證券認為,歸母凈利同比大幅下降,主要是受結算結構以及疫情等因素影響。其中,持有物業運營業務受疫情影響顯著,同時地產開發業務竣工延遲,導致結算進度延緩。值得注意的是,非并表項目出現7.3億虧損,以及公司計提2.1億存貨跌價準備,吞噬了部分利潤。此外,2019年同期結算上海、深圳高毛利項目,基數較高導致報告期毛利率同比下降了5個百分點至43.8%,也影響了凈利潤的增速。

    如果觀察大悅城銷售情況,其實并不算太差。據克而瑞研究中心數據顯示,大悅城前三季度銷售面積236萬平方米,銷售金額581億,同比增長約16%。同時,大悅城位列全國房企銷售額排行第48位,較今年年初排名,略有提升。此外,大悅城銷售目標完成率達73%,預計全年可實現800億銷售規模。

    當然,公司貨值相對比較充沛,近幾年銷售額或能穩定增長。據中報披露,截至2020上半年未售土地儲備合計1191萬平方米,以前三季度銷售均價預測總貨值約3000億。

    處于橙檔區間

    作為央企,大悅城在融資方面有著天然優勢,但是,其債務壓力也不輕。

    三季報數據顯示,目前大悅城負債總額為1541.66億元,資產負債率達77.84%。縱觀近幾年大悅城的資產負債率走勢,長期在76%以上,2018年底還曾一度達到84.91%。

    當然,大悅城在融資方面還是具有一定的優勢。報告期內,子公司中糧置業發行15億公司債,票面利率3.14%-3.60%;7月獲批發行20億公司債,并于8月完成發行,利率3.78%。此外,2020年上半年融資成本 5.14%,處于行業低位水平。

    但是,大悅城也不能因此而掉以輕心。華泰證券研報數據顯示,截至2020三季度,大悅城凈負債率97%,較2019年底下降了1個百分點;現金覆蓋倍數為2.62倍,較2019年底增加了0.98倍;扣除預收賬款的資產負債率為72%,較2019年底提升了1個百分點。對照融資監管新規“三條紅線”標準,大悅城屬于橙檔房企。不過值得慶幸的是,其資產負債率指標僅超過2個百分點,如果加大去化速度,有望在一定程度上提升短期償債能力,因此預計年底財務結構能得到進一步改善。

    可能是考慮到債務壓力問題,大悅城今年前三季度在拿地方面趨于謹慎。數據顯示,前三季度公司新增土儲總建面約357萬方,總土地額約83億元,預計樓面價2310元/平方米,拿地額占銷售額比重約14%,并不是很高。

    險資戰投浮虧

    在去年年底引入的險資戰投,目前已經出現了不小的浮虧。

    2019年年底,大悅城定增完成,成功引入太平人壽和工銀瑞信,定增價格為6.73元/股,兩家戰投持股比例分別為6.61%和1.80%,合計8.41%。此次大悅城定增獲1.41倍超額申購,最終確定發行股數為3.60億股、募集資金24.26億元;大悅城總股本也由發行前的39.26億股增加至42.86億股。

    彼時,大悅城對雙方的合作信心滿滿,表示未來太平人壽將與公司開展全面戰略合作,料將推動自身更有質量發展。大悅城的前身是央企中糧地產,近年來在規模發展上逐漸“掉隊”,始終停留在百億元陣營。業績方面,克而瑞研究中心披露的2019年全口徑銷售數據顯示,大悅城的銷售金額為481.1億元,行業排名第58。

    在市場競爭激烈的環境下,大悅城進行重組的原因之一,則是通過整合資源實現規模擴張,而引入險資作為戰投,則成為其進行資本擴張的新手段。 

    但投入不到一年,險資持有的市值縮水近三分之一。截至11月10日收盤,大悅城股價收在4.79元,以此估算,兩家險資戰投當初投入的24.26億元投資,目前市值已經萎縮至17.24億元,縮水7.02億元。

    由于房地產行業分紅率高、經營穩健,具有較高重估價值的資源型大型房企,成為險資投資的重要標的。同為央企的太平人壽也曾表示,期望分享標的公司穩定的財務收益。入股大悅城,主要是考慮發揮險資的長期投資優勢,優化太平人壽資產配置結構,同時支持國有企業做大做強。

    然而,理想很豐滿,但現實很骨感。就目前而言,再高的分紅率,短時間內也難以彌補近期大悅城股價下跌而產生的浮虧。

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    關鍵詞閱讀: 華泰證券 / 報告 / 證券
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